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克而瑞上述解讀還夾雜著一個悲觀的預(yù)測，2022年或?qū)⒂瓉?0年來規(guī)模負增長，我們告別2021年，意味著真正要和“白金時代”說再見。
每個行業(yè)都有其自然發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)也不例外。
回望萬科實現(xiàn)千億的這一年，彼時，我國商品房銷售額是5.25萬億元，城鎮(zhèn)化率僅為47%。以此為序幕，中國房地產(chǎn)市場開啟了波瀾壯闊、快速發(fā)展的時代。尤其是2015-2016年，整個住宅行業(yè)規(guī)模從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進。
按照克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)推演，2021年，這個數(shù)據(jù)預(yù)計還能再創(chuàng)新高，預(yù)計全年商品房銷售面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。
的另一面是，盡管我國城鎮(zhèn)化率尚未達到峰值（報告預(yù)計中國城鎮(zhèn)化率峰值將出現(xiàn)在75%至80%），但規(guī)模增長已進入平穩(wěn)通道（有預(yù)測城鎮(zhèn)化率70%為平臺期），成交量已見頂，增量空間正在逐漸消失。
數(shù)據(jù)可以印證，2021年下半年銷售、融資急劇下滑。2021年7-11月，過去5個月百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環(huán)比下降了40%。這是過去5年之中從未發(fā)生過的，從歷史數(shù)據(jù)來看，基本上每一年下半年的銷售數(shù)據(jù)都高于上半年，與上一年同期相比也更優(yōu)。
這是一個短期的周期性波動嗎？審視當(dāng)下環(huán)境，“三條紅線”限制房企融資規(guī)模，“房貸集中度”設(shè)置銀行涉房貸款占比上限，“供地兩集中”要求22個試點城市分批次集中出讓土地，這些均對房企現(xiàn)金流管理提出更為嚴格考驗。疊加調(diào)控、城鎮(zhèn)化等諸多考量，如今恐怕沒有人會再輕易得出這個結(jié)論。
以上種種，預(yù)示著市場的重構(gòu)無疑正在加速到來。
重構(gòu)背后的極限運動
重構(gòu)背后，誰又能走到彼岸呢？這是時下令人深思的問題，繼而要思考的是，他們又將如何走到彼岸？
由于當(dāng)下融資市場和資本市場更加重視對房企現(xiàn)金流層面的考量，招商證券前不久根據(jù)港股47家上市公司現(xiàn)金流穩(wěn)健型及成長性分類。最終得出的結(jié)論是開發(fā)領(lǐng)域，首推具備“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的保利地產(chǎn)、金地集團、萬科A等，關(guān)注港股龍湖集團、華潤置地等，高杠桿型房企要精選“有質(zhì)量的杠桿”，資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報，關(guān)注華僑城A等。
在銷售端，2021年百強房企全年銷售額同比下降3%，而龍湖集團、華潤置地等企業(yè)，仍能在逆勢實現(xiàn)穩(wěn)健增長。比如，龍湖全年實現(xiàn)2900億銷售金額，同比去年高出7.2%，回款率維持在超90%的行業(yè)高位；在融資端，一些房企囿于緊張的財務(wù)盤面，難以“借新還舊”，而國企和優(yōu)質(zhì)民營房企，持續(xù)獲得金融機構(gòu)青睞。2021年12月10日，龍湖控股集團有限公司發(fā)布公告，公司間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一期中期，規(guī)模為人民幣10億元，期限15年，票面利率僅3.70%。
