cps防水卷材施工工藝
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兩份文件的出臺讓蕭瑟已久的樓市再燃，在業(yè)內人士看來，政策的出臺在短期內對于房企、者、改善型住房群體而言均是一大利好
上海再現(xiàn)排隊房，開發(fā)商巨頭銷售48小時不打烊，銀行紛紛宣布下調購房首付比例……兩份文件的出臺讓蕭瑟已久的樓市再燃。
近日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關于個人住房政策有關問題的通知》。
文件提出，“對擁有1套住房且相應購房未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房購普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%?！薄笆褂米》抗e金委托購首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托購普通自住房，最低首付款比例為30%”。
同一天，財政部、國家稅務總局也聯(lián)合發(fā)布了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，其中規(guī)定“個人將購不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。
“這次樓市新政策的出臺最大的意義在于實現(xiàn)了從過去鼓勵首次置業(yè)到鼓勵改善型需求的轉變，這是一大進步?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景輝對法治周末記者表示。
新政下的狂歡
樓市新政策的出臺迅速地引發(fā)了一系列連鎖反應。
“消息發(fā)布的當晚，我就接到了公司的緊急通知被要求去售樓處集體學習政策的新內容?！痹诎不帐「逢柺心持脴I(yè)公司從事置業(yè)顧問工作的張杰告訴法治周末記者。
“就感覺一時間售樓處各種忙，重新制定宣傳語，重新策劃銷售方案，緊急聯(lián)系委托人，聯(lián)系意向購房人?！鄙硖幤渲械膹埥鼙硎緝刃暮芘d奮，新政策的出臺意味著可以給他帶來更多的收入。
法治周末記者了解到，新政策出臺后，房地產界的“大佬”們就迅速展開了一系列的行動。比如，萬科旗下包括北京在內的多個分公司就同時推出“未來24-48小時內‘不漲價、不打烊、等你來搶房’”活動。
北京萬科統(tǒng)計顯示，截至4月1日零點，萬科在北京9個在售樓盤來訪共165組客戶，認購認籌54套，累計實現(xiàn)1.56億元的銷售總額。
而據(jù)搜房網數(shù)據(jù)中心調查的20個大中城市新房成交數(shù)據(jù)則顯示，新政前后(3月27日至4月2日)，16個大中城市新房成交量出現(xiàn)了大幅上漲，占比達8成，其中北京環(huán)比漲幅最高達58.6%，寧波同比漲幅最高達282.54%。
“對房企而言，直接利好就是中高端物業(yè)的銷售和去庫存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究員嚴躍進對法治周末記者表示，“過去對于中高端物業(yè)的推盤、銷售、購房資格等，都設置了各類障礙，使得交易機制并不通暢。如今此類政策出臺，能夠提振市場信心，鼓勵相關群體積極入市。”
“在市場成交上升、價格上升的基礎上，房企力度勢必加大，因為資金狀況得到了很好的改善。商業(yè)銀行也會逐漸放開開發(fā)貸的政策，進而降低了房企的成本。”胡景輝表示。
而在嚴躍進看來，新政策同時也為樓市的者帶來了利好。
“過去一些被套的購房者可以積極出貨。尤其是營業(yè)稅免征期從過去五年降低到兩年后，很多礙于稅費壓力的房東，可以借機積極拋售。而且此時的物業(yè)價格并不會太低，因此能夠確保收益比較可觀?！眹儡S進表示，“另一方面，對目前希望進入中高端市場的購房者而言，可以借公積金新政策而積極入市。這個時候若有短線操作的一個思路和策略，那么可以獲取房產增值的一個較大利好。”
“政策效果很值得期待，相信第二季度市場成交量會快速上升，房企去庫存效果很呈現(xiàn)很明顯?！眹儡S進說。
利好改善型住房需求市場
“過去樓市調控很嚴，然后給首次置業(yè)需求的購房者開了一個口子，在利率、首付、繳稅等方面給予優(yōu)惠。但從市場而言，其實首次置業(yè)已經沒那么重要。這次政策最大亮點就是將鼓勵消費的群體集中到了改善型住戶上，這是一大進步，也是對過往政策的補充?！焙拜x表示。
“因為首次置業(yè)的需求已經消耗的差不多。據(jù)我的了解，首次置業(yè)需求已從過去幾年市場上70%的交易占比下降到了30%以下?！焙拜x解釋，“而且現(xiàn)在首次置業(yè)的多是年輕的畢業(yè)大學生，這些人的按期還款恰恰是有問題的?！?/p>
與此同時，在胡景輝看來，改善型住房群體對大戶型房產的消化能力更強。“這些人即是房屋需求者又是供應者，而且，他們的住房需求升級對后期的家電、家具、裝修等社區(qū)服務的拉動作用比首次置業(yè)人大很多?！?/p>
“改善型住房群體同時也多處于事業(yè)鼎盛期，對銀行的償還能力是良好的。(他們)收入高，基本上造成銀行壞賬的可能性也小。”胡景輝解釋。
在胡景輝看來，新政策的出臺在一定程度上促進了市場向改善型住房群體的轉變。
“改善無非就是一再一。新政策下調了二套房首付款比例，因此對于希望改善自住條件的業(yè)主而言更有能力去實現(xiàn)。而另一方面，我們業(yè)內都清楚，營業(yè)稅的承擔者往往最終會轉嫁給購房者，現(xiàn)在營業(yè)稅征收由過去的五年改為兩年期限，對于那些想購滿兩年，不滿五年房子的購房者而言，營業(yè)稅取消也意味著購房成本的下降。”
胡景輝認為，上述兩個政策的相互配合在一定程度上解決了改善型住戶在現(xiàn)金流上的困難?！案纳瓶隙ㄊ窍刃路孔尤缓笤僭瓉淼姆孔樱抡邷p少了改善性住戶的現(xiàn)金流壓力?！?/p>
消化庫存激活交易
與此同時，新政策的實施能否達到挽救樓市整體下行的目的也是業(yè)內普遍關注的問題。
“實際上來講，高層的態(tài)度其實已經很明確了，基本上‘救市’這一說法已經落伍，現(xiàn)實的狀況是只托市不救市，托市的意思就是不讓情況變得很糟糕?！笨春眯抡叩耐瑫r，胡景輝對其也有另一番理解，“從某種意義上，我認為新政策其實并沒有創(chuàng)造新的需求，而是把兩三年之后的需求提前了?！?/p>
“比如業(yè)主打算自己的房子滿5年后不用繳納營業(yè)稅再，而現(xiàn)在就已經沒稅了;而對于購房者而言，本來首付是不夠的，因此計劃先攢3年錢湊夠首付的，那么現(xiàn)在首付已下降，現(xiàn)在就可以首付了。因此，這個政策實際上是把兩三年以后的需求提前了，它基本上沒有創(chuàng)造什么新的需求?！焙拜x解釋。
“政策背后如何不重蹈2008年末救市的模式和思路，是目前整個房地產市場需要密切關注的。”嚴躍進贊同了上述觀點。
“我認為，此次政策本身不應該簡單理解為救市，而是理解為樓市新常態(tài)的發(fā)動引擎已啟動。2008年年末的救市政策，本質上是一種總量刺激的做法?！眹儡S進表示，“2015年的各項樓市政策，更多是從結構改善的角度進行的。此次政策很大程度上呼應了兩會精神，進而對剛需和改善型需求兩類進行的格外呵護。這兩股購房需求的積極釋放，對于后續(xù)房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢是有利的?！?/p>
“新政策改變不了房地產整體下行的大趨勢，而且其直接受益的更多的是二手房市場。新政策能促進交易，但是卻不能夠抬升房價。”胡景輝說，“從去年放松限貸、降息、提高公積金房貸等政策以來，小政策多刺激樓市一個月，大季度則刺激一個月，但很快樓市又會陷入低迷，這也是一個側面的體現(xiàn)?！?/p>
胡景輝認為，在新常態(tài)下，房地產像過去那樣的“量價齊升”“土地財政增加”等都已不太現(xiàn)實?！胺康禺a需要一個軟著陸，而這個過程在住宅領域的體現(xiàn)就是從過去首次置業(yè)占主導轉變?yōu)楦纳菩唾彿炕蜃宰⌒唾彿空冀^對主導?！?/p>
“現(xiàn)在的房地產市場已經到了‘后開發(fā)時代’，將不再是以開發(fā)為主，而逐漸從開發(fā)模式轉為運營模式。政策的出臺就是為消化庫存，激活交易，以向這一方向作出轉變?！焙拜x補充道，“未來也不排除政策進一步放寬的可能性?！?/p>
