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特色民宿旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書可行性研究報告編制要點(diǎn)

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特色民宿旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書可行性研究報告編制要點(diǎn)

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1.1 特色民宿旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目背景
1.1.1 產(chǎn)品簡介
長白朝鮮族自治縣金華特色民宿旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目，總占地300公頃，項(xiàng)目總體規(guī)劃以金華特色民宿為核心。所謂的民宿，是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林牧漁生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所，讓游客在體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情特色中，享愛“慢生活”、“家服務(wù)”、“趣體驗(yàn)”的農(nóng)莊式田園生活的一種新型旅游形態(tài)，該項(xiàng)目以金華棚膜經(jīng)營及發(fā)展瓜果種植、采摘和南側(cè)高山草原景觀區(qū)及北側(cè)草原牧野場體驗(yàn)區(qū)為中心，通過高山索道、觀景棧道、山間小路等連接南北游覽主線，將整個旅游區(qū)劃分為農(nóng)業(yè)瓜果采摘區(qū)、高山運(yùn)動體驗(yàn)區(qū)、戶外休閑探險區(qū)、禪靜區(qū)、朝鮮族風(fēng)情區(qū)等多種功能于一體的高山草原自然生態(tài)度假區(qū)。
1.1.2 市場分析
（1）中國旅游市場分析
2017年全年，國內(nèi)旅游人數(shù)50.01億人次，比上年同期增長12.8%。其中，城鎮(zhèn)居民36.77億人次，增長15.1%；農(nóng)村居民13.24億人次，增長6.8%。國內(nèi)旅游收入4.57萬億元，上年同期增長15.9%。其中，城鎮(zhèn)居民花費(fèi)3.77萬億元，增長16.8%；農(nóng)村居民花費(fèi)0.80萬億元，增長11.8%?？v觀2012-2017年國內(nèi)旅游市場數(shù)據(jù)，增長十分迅速。六年間中國國內(nèi)游客人數(shù)增加了20億人次，旅游收入翻了一番。
2012業(yè)收入統(tǒng)計2017年全年，入境旅游人數(shù)13948萬人次，比上年同期增長0.8%。其中：外國人2917萬人次，增長3.6%；香港同胞7980萬人次，下降1.6%；澳門同胞2465萬人次，增長4.9%；臺灣同胞587萬人次，增長2.5%。入境旅游人數(shù)按照入境方式分，船舶占3.3%，飛機(jī)占16.5%，火車占0.8%，汽車占22.2%，徒步占57.2%。入境過夜旅游人數(shù)6074萬人次，比上年同期增長2.5%。2017年全年，國際旅游收入1234億美元，比上年同期增長2.9%。其中：外國人在華花費(fèi)695億美元，增長4.1%；香港同胞在內(nèi)地花費(fèi)301億美元，下降1.5%；澳門同胞在內(nèi)地花費(fèi)83億美元，增長8.0%；臺灣同胞在大陸花費(fèi)156億美元，增長4.0%。
（2）吉林省旅游市場前景分析
吉林省是一個，而且具有別具特色的民俗文化。近年來吉林旅游吸引了大批中外游客，顯現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭。目前，在吉林省，鄉(xiāng)村旅游、自駕游和邊境游已成為大趨勢。截止到2017年年底，全省年接待游客總量達(dá)到1.92億人次，同比增長16.1%。其中，接待國內(nèi)游客19092.90萬人次，增長16.3%；接待入境游客148.43萬人次，下降8.4%。在入境游客中，接待外國游客128.34萬人次，下降9.7%；港澳臺同胞20.09萬人次，增長1.5%。2017年吉林省全年旅游總收入3507.04億元人民幣，增長21.0%。其中，國內(nèi)旅游收入3456.50億元人民幣，增長21.5%；旅游外匯收入7.66億美元，下降3.2%。縱觀212-2017年吉林省旅游收入情況，六年間旅游業(yè)收入增長迅速，年均復(fù)合增長率為24.38%。同時，全省旅游產(chǎn)業(yè)布局更加科學(xué)合理，生態(tài)游、冰雪游、鄉(xiāng)村游、邊境游、跨境游、民俗文化游以及新業(yè)態(tài)旅游產(chǎn)品體系更加完善，國內(nèi)、入境和出境三大旅游市場協(xié)調(diào)發(fā)展。年末全省有旅行社998家，其中，分社287家。星級以上飯店176家，其中，五星級賓館5家。擁有國家A級旅游景區(qū)238家，其中，5A級旅游景區(qū)6家。
（3）白山市旅游市場規(guī)模
人說，走遍萬水千山，最美松水白山。近兩年，白山市以實(shí)現(xiàn)全域旅游為目標(biāo)，以大項(xiàng)目和特色旅游節(jié)點(diǎn)建設(shè)為主線，通過培育休閑新業(yè)態(tài)、開拓境內(nèi)外客源市場、優(yōu)化行業(yè)服務(wù)品質(zhì)等多方面的努力，旅游產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度不斷提升，全市旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)升級的良好態(tài)勢，打造松花奇石，礦泉神水、千年古塔、萬年遺跡、莽莽林海、茫茫雪原，構(gòu)成了一幅幅鹿鳴山谷、魚翔淺底的絕美畫卷；勾勒出一處處山水相依，江湖通連的人間仙境。
2017年，白山成功舉辦“長白山之夏”、“長白山之冬”旅游節(jié)，各類微博話題閱讀量和網(wǎng)頁點(diǎn)擊量達(dá)3億余次。東北首個“攝影小鎮(zhèn)”落戶長白，臨江鴨綠江國家級水利風(fēng)景區(qū)獲批，撫松、靖宇、臨江、長白分別被評為全國十佳宜居縣、人文生態(tài)旅游基地、森林旅游示范縣、最美休閑自駕游目的地。白山知名度和美譽(yù)度大幅提升，2017年全市接待國內(nèi)游客1063.9萬人次，同比增長18.4%，實(shí)現(xiàn)旅游社會總收入157億元，比上年同期增長25.8%。2018來，全市新建、續(xù)建旅游項(xiàng)目共12項(xiàng)，項(xiàng)目總投資251.97億元。吉林漫江生態(tài)文化旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目投入資金3.5億元。渾江區(qū)泰安湖滿族風(fēng)情園項(xiàng)目投入資金1.7億元。麗欣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范等項(xiàng)目基本完成預(yù)期投資建設(shè)目標(biāo)，鉑爾曼度假酒店已經(jīng)正式營業(yè)。
旅游合作領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。相繼參加了東北12+2旅游聯(lián)盟合作聯(lián)盟組織的自駕游聯(lián)盟會議和赴南京、深圳的聯(lián)合推介，將白山市的自駕旅游線路融入了東北自駕車旅游環(huán)線中統(tǒng)一宣傳推介。市旅發(fā)委與吉林市旅發(fā)委簽訂了《旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議》，開啟了兩市旅游的全面合作。深化了與浙江省湖州市的旅游合作，制定了《湖州市與白山市旅游對口深度合作方案》，與湖州市旅發(fā)委共同舉辦湖州·白山旅游投資招商推介會，簽訂旅游深入合作協(xié)議。雙方各篩選重點(diǎn)旅游招商項(xiàng)目10個聯(lián)合印制白山·湖州旅游招商項(xiàng)目手冊。同時為兩地旅游企業(yè)搭建合作平臺，湖州的民宿企業(yè)、重點(diǎn)旅游企業(yè)分別與我市2家民宿企業(yè)、2個旅游小鎮(zhèn)類項(xiàng)目簽訂共建合作協(xié)議，實(shí)現(xiàn)湖州與白山點(diǎn)對點(diǎn)共建合作。
綜上所述，本項(xiàng)目在未來具有廣闊的市場空間，項(xiàng)目具有良好的可行性。
1.1.3項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢
（1）政策優(yōu)勢
隨著《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的出臺，提出以轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效為主題，以推動全域旅游發(fā)展為主線，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，努力建成全面小康型旅游大國，將旅游業(yè)培育成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級重要推動力、生態(tài)文明建設(shè)重要引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)、展示國家綜合實(shí)力的重要載體、打贏脫貧攻堅戰(zhàn)的重要生力軍。
為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)〈國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見〉任務(wù)分解表的通知》以及《中.共吉林省委吉林省人民政府關(guān)于加快建設(shè)旅游支柱產(chǎn)業(yè)的意見》精神，促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展，加快把旅游業(yè)建設(shè)成我省新的支柱產(chǎn)業(yè)。
白山市高度重視旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，確立了旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。從謀劃設(shè)計上給予支持，以利于在更高起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展科學(xué)發(fā)展。編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃、旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，進(jìn)一步明確了以萬達(dá)長白山國際度假區(qū)和魯能勝地為核心的“松江河—漫江”旅游集聚區(qū)，以鴨綠江、松花江、長白山三條旅游帶以及六個縣(市、區(qū))為支撐的“一核三帶六城”的大旅游格局。
（2）區(qū)位優(yōu)勢
長白朝鮮族自治縣位于吉林省東南部，長白山南麓，鴨綠江上游，與朝鮮民主主義人民共和國兩江道一市五郡隔江相望，邊境線長260.5公里，是吉林省邊境線最長的縣份。長白縣地處鴨綠江開放帶的重點(diǎn)地段，是吉林省對外開放的前沿，也是東北亞經(jīng)濟(jì)圈中的優(yōu)勢據(jù)點(diǎn)，是"長吉圖"開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)的輻射區(qū)，是沿邊、沿江縣份，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢。
長白朝鮮族自治縣風(fēng)景區(qū)四季分明，四個季節(jié)，四種顏色，四種風(fēng)情。同時，嶺上楓林風(fēng)景區(qū)森林植被優(yōu)良，古樹參天比比皆是，山間溪水清澈無比，山勢平緩，是最為理想的避暑野營休閑地。最為吸引人的則是其秋季美景如其名，漫山紅葉醉游人，成為了旅游攝影愛好者競相前往的勝地。
1.2 特色民宿旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模
1.2.1產(chǎn)品規(guī)模
項(xiàng)目擬建筑面積9800平方米。
1.2.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容
本項(xiàng)目有以下主要建設(shè)內(nèi)容：
旅游接待中心3000平方米，中朝友好交流中心2000平方米，滑雪場服務(wù)中心3000平方米，景區(qū)公廁8座1200平方米，垃圾處理點(diǎn)1處500平方米，景區(qū)大門2處100平方米；滑雪場地面積12萬平方米，練習(xí)場1處，初、中、高級滑雪道各1條。
景區(qū)道路15公里，其中：機(jī)動車道10千米，景區(qū)步道5千米；沿道河治理8千米；景區(qū)停車場2500平方米。
景區(qū)設(shè)施設(shè)備1350臺/套。

1.3 特色民宿旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目總投資及資金籌措
項(xiàng)目總投資140000萬元，其中固定資產(chǎn)投資120000萬元。
表1：項(xiàng)目總投資匯總一覽表單位：萬元人民幣
序號費(fèi)用名稱投資額占總投資的比例% 備注
1 建設(shè)投資 120000 85.7
2 建設(shè)期利息
3 流動資金 20000 14.3
項(xiàng)目總投資（1+2+3） 140000 100
1.4 特色民宿旅游綜合開發(fā)財務(wù)分析及社會評價
1.4.1 主要財務(wù)指標(biāo)
項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年營業(yè)收入101061.77萬元，利潤30434.783萬元，投資回收期6.6年（稅后，含建設(shè)期2年），投資利潤率21.74%。
表2：主要財務(wù)效益預(yù)測指標(biāo)一覽表
序號名稱單位指標(biāo) 備注
1 營業(yè)收入萬元/a 101061.77 正常年
2 利潤總額萬元/a 30434.783 正常年
3 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 16 所得稅后
4 財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）萬元 4540.97 所得稅后（運(yùn)營期10年）
5全部投資回收期（稅后） a 6.6 包括建設(shè)期2年
6 投資利潤率 % 21.74
說明：表中“萬元”均為人民幣
1.4.2 社會評價
該景區(qū)的建成對長白朝鮮族自治縣旅游發(fā)展有著巨大貢獻(xiàn)，為白山市的旅游事業(yè)發(fā)展增添新的亮點(diǎn)。高鐵時代為人流和資金流的合理有效流入助資助智民宿發(fā)展提供了更多可能。相比于工業(yè)投資項(xiàng)目的招商引資以政府為主，民宿的招商引資可以是政府部門將原有農(nóng)村人才向城市流動后的引資回巢，也可以是城市人口帶著資金、文化和創(chuàng)意向農(nóng)村的合理流動，同時還可以是政府部門或民宿主人自身發(fā)起的眾人拾柴火焰高、共同參與經(jīng)營分紅的民宿眾籌。

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