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繼昨日出臺階段性放寬首套房貸政策后，國慶節(jié)前夜央行再發(fā)“大招”穩(wěn)樓市。
9月30日晚間，央行網(wǎng)站公布消息，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
這是繼2015年10月的調(diào)整后，央行時隔七年對利率下調(diào)。本次調(diào)整，不僅惠及新發(fā)放，預(yù)計存量首套個人住房也將對應(yīng)調(diào)整。
東方金誠宏觀分析師王青表示，此次利率下調(diào)是監(jiān)管層再度針對房地產(chǎn)需求端出臺的一項支持政策。覆蓋范圍繼續(xù)限定首套房，體現(xiàn)了政策漸進調(diào)整、堅持＂房住不炒＂的基本原則。
王青認為，近期穩(wěn)樓市政策宻集出臺，一個重要背景是樓市＂金九＂成色不足。高頻數(shù)據(jù)顯示，九月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動房地產(chǎn)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長、控風險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
政策紅包密集出臺
2015年，央行連續(xù)四次下調(diào)利率，共計將首套個人住房利率下調(diào)1個百分點，其中5年以下（含5年）利率從3.75%調(diào)整為2.75%；5年以上利率從4.25%下調(diào)至3.25%。
此次調(diào)整后，首套個人住房5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，為歷史水平。
北京的李女士看到這個消息比較高興，她2017年在北京，120萬，利率3.25%，25年，每個月還款5850左右；若明年1月1日可以享受此次政策優(yōu)惠，每月還款5750元，預(yù)計每月能省100元，每年省1200元。
?。▓D片來自：北京住房網(wǎng)）
近兩天，樓市連續(xù)迎來三大重磅政策。
9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房政策，符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房利率下限。
9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策充分說明，也落實了更為寬松的政策導(dǎo)向。首先，商業(yè)銀行持續(xù)降息，客觀上也需要利率進一步下調(diào)，否則和商貸的利差比較小，客觀上也會使得的吸引力下降，所以必須降息。
第二，的利率進一步下調(diào)，使得后續(xù)的優(yōu)勢更加明顯，對于剛需購房者進一步降低利率等具有積極的作用。
第三，此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的優(yōu)惠政策，那么客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義
第四，此次政策和央行昨日政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩(wěn)樓市大招，對于四季度房地產(chǎn)市場行情的提振會比較顯著。
存量首套有望調(diào)整
如遇國家調(diào)整利率，住房個人住房利率如何調(diào)整？
記者在北京住房網(wǎng)查詢到，“如遇國家調(diào)整利率，對于已發(fā)放的期限在1年以上的住房個人住房，其利率在當年內(nèi)不作調(diào)整，自下年度的1月1日起調(diào)整?！?/p>
北京住房網(wǎng)舉例稱，人申請的住房個人住房在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日將年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，則人自發(fā)放之日至2015年年末的年利率按3.5%執(zhí)行，自2016年1月1日起年利率按3.25%執(zhí)行。
而現(xiàn)在，央行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。
那么，按照這個解釋口徑，自2023年1月1日期，存量首套個人住房利率也有望同步下調(diào)。
對于已提出申請但還未發(fā)放的住房個人住房，自發(fā)放之日起執(zhí)行調(diào)整后的利率。北京住房網(wǎng)舉例稱，人在2015年8月15日申請住房個人住房，央行在2015年8月26日將年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，人發(fā)放日為2015年8月30日，則年利率自發(fā)放之日起按3.25%執(zhí)行。
如果是在2022年10月1日前申請住房個人住房，但尚未發(fā)放的，年利率或?qū)凑招抡邎?zhí)行。
王青判斷，后期視房地產(chǎn)修復(fù)狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報價也有望進一步下調(diào)，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。
王青認為，本次首套房利率下調(diào)幅度較大，這一方面會減輕存量家庭月供負擔，有利于提振消費，另一方面，這也將激發(fā)更多住房需求，月度數(shù)據(jù)中的委托規(guī)模將出現(xiàn)大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。
支持首套購房幾何
根據(jù)住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房2021年年度報告》（以下簡稱《報告》），截至 2021年末，住房繳存余額81882.14億元，個人住房余額68931.12億元。
就2021年而言，《報告》顯示，2021年，全國住房各項業(yè)務(wù)運行平穩(wěn)，住房繳存額29156.87億元，6611.21萬人提取住房20316.13億元，發(fā)放個人住房310.33萬筆、13964.22億元。截至2021年年底，個人住房率84.18%。
《報告》顯示，住房制度覆蓋面進一步擴大，繳存職工結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。全年新開戶單位79.46萬個，新開戶職工2220.51萬人。新開戶職工中，城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和其他類型單位繳存職工占比達76.85%。全年住房實繳單位416.09萬個，實繳職工16436.09萬人，分別比上年增長13.88%和7.23%。
《報告》提及，個人住房重點支持首套普通住房，2021年發(fā)放的個人住房筆數(shù)中，首套住房占85.76%，達到266.13萬套。二套及以上數(shù)量44.2萬套，占比14.24%。
